Ne pas faire d’erreur dans l’implantation est un élément crucial lors une construction.

Pourquoi ?

Parce qu’une erreur d’implantation est irrattrapable ! Un bâtiment ne se déplace pas.

Donc, si par catastrophe, le bâtiment se situait en zone non-constructible (trop près de la limite du terrain, par exemple), le juge ordonnerait probablement sa démolition.

Comment est-on sûr d’avoir une implantation bien faite ?

Pour cela, il faut connaître les réponses à plusieurs questions :

1 – Suis-je absolument sûr de l’emplacement exact de la limite propriété ?

En cas de construction proche des limites de propriété, et a fortiori, en cas de construction touchant cette limite, on ne doit avoir aucun doute sur l’emplacement exact de la limite. En effet, une jurisprudence récente a énoncé une tolérance d’implantation d’1 cm seulement ! Ce qui est très faible. Et la sanction est terrible : le juge ordonnera normalement la démolition pure et simple de l’ouvrage illégal.

Les pièges sont nombreux, par exemple :

• Mur que l’on croyait mitoyen et qui, finalement, ne l’est pas. Il peut même arriver qu’un mur soit mitoyen au rez-de-chaussée mais qu’il ne le soit plus à l’étage (ou inversement) !
• Borne du géomètre accidentellement déplacée, sans qu’on s’en aperçoive,
• Grillage remplacé, avec décalage d’implantation. Parfois même volontairement par le propriétaire voisin, pour être certain « d’être chez soi » ; ce qui au fil du temps est oublié. Or, en l’absence d’autre indication, on admet que la limite de propriété se situe exactement au niveau du grillage lui-même…

En pratique, dans mes constructions, je prévois une marge de sécurité de 20 ou 30 cm, pour palier les petites imprécisions.

En cas de doute, on doit avoir l’accord écrit des deux propriétaires voisins. En pratique, cela est effectué par un bornage d’un géomètre, matérialisé par un plan que signeront chacun des propriétaires. Cet acte prévaudra sur tous les autres.

Attention : un plan de bornage de géomètre non signé par les deux propriétaires, n’aura pas cette valeur certaine.

2 – Quelles sont les limites de la zone « constructible » ?

La zone constructible est celle où l’on peut implanter un bâtiment. Elle est définie par :

• Les règles de Droit public, notamment les Règlements d’urbanisme – le plus souvent le P.L.U. (Plan Local d’Urbanisme). Et par le Code civil qui définit aussi des règles d’implantation.
• Les règles de Droit privé. Il s’agit des contraintes propres à chaque terrain, les « servitudes ». Ces servitudes peuvent être de toute sorte. Elles sont normalement mentionnées dans l’acte de propriété du terrain et au Bureau des hypothèques ; mais une servitude récente peut exister, sans qu’il en soit mention dans l’acte. Par exemple, il peut s’agir d’une servitude acquise automatiquement par droit trentenaire. Il s’agit donc d’être vigilent.

Attention : obtenir un permis de construire ne donne pas forcément le droit de construire ! Le Service Instructeur (le maire, pas exemple) ne vérifiera pas les règles de Droit privé, et une servitude privée peut rendre la réalisation du projet impossible, même s’il était conforme au PLU.

3 – Que doit vérifier le client ?

Le client (que vous êtes) doit vérifier :

1. Qu’il n’y a aucun doute sur l’emplacement exact des limites de propriété. Et en cas du moindre doute, faire toutes les vérifications possibles, lire l’acte de propriété, voir sur place si des servitudes pourraient exister (trace de passage, vue à ménager…). Encore une fois, il s’agira d’éviter la démolition !
2. Que l’implantation est bien faite : distance par rapport aux limites (si elles sont proches) bien respectée, telles qu’elles figurent sur le Plan de Masse du permis de construire. Une seule solution : mesurer précisément, soit avec un mètre-ruban si la distance est petite (il existe des mètres-rubans de 8 ou 10 m de longueur), soit avec un décamètre.
3. Le moment où vérifier la distance sera lors du tout début du soubassement, une fois les fondations coulées : avant, l’implantation serait trop imprécise (les fondations ne permettent pas de précision), et plus tard, par exemple une fois le plancher bas coulé, ce serait très complexe et très onéreux de le détruire, et donc très dommage. Au début du soubassement, démolir une seule rangée d’agglo n’est pas bien grave. En cas de longrines (poutres béton au sol, reliant les pieux de fondation), il faut vérifier les longrines en place, avant coulage du béton qui les reliera.